ド素人がワンルームマンション投資をした結果

資産運用

結果から言うと、妻みーが独身時代、夫むーと出会う前の2014年6月に築6年1040万で購入した25㎡のマンションが、2021年12月に築13年1180万で売却できました。

どんな経緯だったか解説したいと思います。

ド素人がワンルームマンション投資をした結果

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トータルリターンは…プラスで終了

今回はたまたま相場の波にのれたので儲かりましたが、本当に運がよかったと思います。不動産投資は売買価格だけでなく、様々な要因が絡んでいるので収支がプラスなのかマイナスなのかはわかりにくいです。

売買の時にかかる諸経費は、不動産会社に支払う仲介手数料と、司法書士に払う登記費用。

月々にかかる費用は、銀行から借りるローン返済、マンション管理組合に払う管理費・修繕積立金や、家賃を集めてくれる管理会社に払う管理費などです。

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月々の収支の推移

通帳を振り返ってもデータが残っていない期間があるので、わかる範囲でざっくり挙げました。一回目の賃貸人入れ替わりの時に69,100円で貸せたのは築年数から考えても高めで貸せたのでラッキーでした。

管理費は7.5年間ずっと11,000円だったのが、ちょうど売却した2021年12月から12,900円に値上がりするところでした。

銀行金利は3年固定で当初は2.6%だったのですが、直近では2.975%となっていました。

家賃は年々下がっていくが、管理費は上がっていくものなので、基本的に収支は悪化していく一方です。

7.5年間分の収支の結果

2021年12月に売却したので、購入時より手元から出した分と入ってきた分とをまとめ、合計の収支を出したいと思います。

火災保険料をどこかで支払っているはずなのですが、探しても見当たらなかったので省いています。

売却時は相手が不動産会社であったので、仲介手数料がかからず40〜50万ほど節約できました。賃貸人が2・3回変わりましたが、次の借り手はわりとすぐに見つかりました。マンションの立地が大きい大学病院の近くで、一人暮らし用にしては広めの25㎡の1Kだったので、その病院の看護師さんが入れ替わり立ち替わり入居してくれました。

ちなみに、当時私が住んでいたマンションから徒歩3分くらいの立地で土地勘があったことと、看護師は離職率が高く、新卒を含め入職者も毎年多いことなども把握していたことなどの読みがばっちり当たりました。大学病院だと部署によってはオンコールといって自宅にいても呼び出される日があったり、休みの日でも会議や研修に参加しなければいけなかったりするので、病院の近くに住む人が多いんですよね。

ローンの繰上げ返済はしなくてもよいのですが、遊ばせている現金を返済に突っ込めば、実質ローン金利分で運用するのと同じだと気付いてから、ちょくちょく入金していました。

直接的な利益ではないのであげていませんが、サラリーマンとしての給与に対し、不動産投資の経費などを確定申告すると、いくらか税金が還付されるので、結構な利益になります。

まとめ

  • 7.5年間で収益319万
  • 不動産投資はリスクも高く手間もかかるので、今後はJ-REITのファンド投資をしたい

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